Loi de finances 2026 · Mis à jour en 2026
Le statut du bailleur privé, expliqué clairement
Aussi appelé dispositif Jeanbrun, le statut du bailleur privé permet d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu. Fonctionnement, taux, conditions et simulateur : tout est ici.
- Sources officielles (PLF 2026)
- Mis à jour en septembre 2026
- Indépendant, sans conseil intéressé
- 80 %
- du prix du logement est amortissable, hors quote-part terrain.
- 5,5 %
- d'amortissement par an au maximum, dans le neuf au loyer très social.
- 9 ans
- de location nue en résidence principale, au loyer plafonné.
Comment ça marche, en 4 étapes
-
Acheter un appartement
Un logement collectif acquis dans la fenêtre d'éligibilité, destiné à la location nue.
-
Choisir son loyer
Intermédiaire, social ou très social : plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.
-
Louer 9 ans
S'engager à louer en résidence principale au loyer plafonné pendant au moins 9 ans.
-
Amortir & déduire
Déduire chaque année l'amortissement (80 % du prix × taux) de ses revenus fonciers.
Les taux d'amortissement en un coup d'œil
Plus le loyer consenti est bas, plus le taux d'amortissement est élevé. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition.
| Catégorie de loyer | Neuf | Ancien rénové | Plafond annuel, par foyer fiscal |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % / an | 3,0 % / an | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % / an | 3,5 % / an | 10 000 € si 50 % des revenus le sont |
| Loyer très social | 5,5 % / an | 4,0 % / an | 12 000 € si 50 % des revenus le sont |
Ce plafond s'apprécie par an et par foyer fiscal, tous logements amortis confondus — il n'est pas multiplié par le nombre de biens. Les paliers de 10 000 € et 12 000 € supposent qu'au moins la moitié des revenus bruts tirés des logements amortis relève respectivement de la location sociale ou très sociale.
Plafonds de déduction : 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social). Voir le détail des conditions
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Où investir ?Le dispositif s'applique partout en France ; le potentiel se concentre dans les grandes métropoles à forte demande locative.
Les acteurs du marché
Panorama des acteursPromoteurs et conseils positionnés sur le statut du bailleur privé.
-
Nexity
Premier promoteur français, présent sur tout le territoire.
-
Bouygues Immobilier
Filiale du groupe Bouygues, forte implantation en Île-de-France.
-
Cogedim
Marque du groupe Altarea, positionnée sur le haut de gamme urbain.
-
Vinci Immobilier
Branche immobilière du groupe Vinci, logement et tertiaire.
-
Icade
Foncière et promoteur, adossé à la Caisse des Dépôts.
-
Kaufman & Broad
Promoteur généraliste, logement collectif et résidences gérées.
-
Pichet
Groupe familial bordelais, promotion et gestion locative.
-
Nacarat
Promoteur du groupe Rabot Dutilleul, ancré dans les Hauts-de-France.
Ces sociétés sont citées à titre informatif, d'après leur communication publique. Nous n'avons aucun lien commercial avec elles et ne percevons rien sur les projets qu'elles commercialisent.
Jeanbrun face au Pinel et au LMNP
Le dispositif succède au Pinel avec une logique différente, et emprunte au LMNP son mécanisme d'amortissement — mais pour la location nue.
Pinel
Terminé fin 2024- Avantage
- Réduction d'impôt
- Location
- Location nue
Dispositif Jeanbrun
En vigueur 2026- Avantage
- Amortissement (revenus fonciers)
- Location
- Location nue
LMNP
En vigueur- Avantage
- Amortissement (BIC)
- Location
- Location meublée
Statut du bailleur privé : de quoi parle-t-on ?
Le statut du bailleur privé, popularisé sous le nom de dispositif Jeanbrun, est une mesure de la loi de finances pour 2026 destinée à relancer l'investissement locatif après l'arrêt du Pinel fin 2024. Sa nouveauté : permettre au propriétaire d'un logement loué nu d'en amortir une partie, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur de ses revenus fonciers — un avantage jusqu'ici réservé à la location meublée.
En contrepartie, le bailleur s'engage à louer pendant au moins neuf ans à un loyer plafonné. Plus l'effort sur le loyer est important (intermédiaire, social ou très social), plus le taux d'amortissement est élevé. Notre page de référence, nos guides et notre simulateur vous aident à évaluer l'intérêt du dispositif pour votre projet.
Information éditoriale indépendante, à jour de la version adoptée fin 2025. Les paramètres définitifs dépendent des décrets d'application : ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Questions fréquentes sur le statut du bailleur privé
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?
C'est un régime fiscal créé par la loi de finances pour 2026 qui permet à un bailleur particulier d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur de ses revenus fonciers. Cet avantage, jusqu'ici réservé à la location meublée, est ouvert à la location nue en contrepartie de loyers plafonnés.
Pourquoi parle-t-on de « dispositif Jeanbrun » ?
Le dispositif tient son surnom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté l'amendement gouvernemental créant le statut du bailleur privé dans le projet de loi de finances pour 2026. Il s'appuie sur un rapport parlementaire de Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse.
Quels sont les taux d’amortissement ?
Dans le neuf, l'amortissement annuel est de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Dans l'ancien rénové, il est respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondant au terrain).
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Il faut acquérir un logement collectif (appartement) dans la fenêtre d'éligibilité (du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sous réserve de confirmation), le louer nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans, sans louer à un proche, et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Dans l'ancien, trois voies alternatives ouvrent le droit : des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf au sens fiscal, des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, ou une réhabilitation lourde. La condition d'étiquette énergétique A ou B ne s'applique qu'à cette dernière voie.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui, il prend le relais. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé vise à relancer l'investissement locatif avec une logique différente : non plus une réduction d'impôt, mais un amortissement déduit des revenus fonciers.
Faut-il investir en zone tendue ?
Non. Dans la version Jeanbrun, le zonage ne conditionne plus l'éligibilité : on peut investir partout en France. Le zonage sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources applicables.